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Il y a un truc que je trouve fascinant. Tout le monde veut acheter un appartement à Paris. On se bat pour ça, on s'endette pour ça. Et au bout du compte, un studio parisien, ça rapporte entre 2 et 3 % par an. Une fois qu'on a payé la taxe foncière, les charges, les périodes sans locataire, il reste des miettes. À côté de ça, il y a l'hôtellerie. En 2024, un investissement hôtelier bien mené en France, c'était autour de 11 % de rendement annuel. Quatre fois plus. Et là, en général, les gens tiquent. Ils se disent : c'est trop beau, il y a un piège. Le truc, c'est qu'il n'y a pas de piège. Il y a une explication. Un appartement, vous le louez à un prix fixe pour trois ans, six ans. Le loyer est bloqué. Un hôtel, lui, il refixe ses prix tous les matins. Quand il y a un salon, un festival, un pont, la chambre se vend plus cher le soir même. C'est un actif vivant, pas une rente endormie. Et surtout, sur un hôtel, vous ne touchez pas juste un loyer. Vous captez la performance de l'exploitation. Si l'hôtel tourne mieux, vous gagnez plus. Vous n'êtes pas spectateur, vous êtes dans le moteur. Alors oui, c'est un métier. Ça demande de savoir choisir le bon emplacement, le bon exploitant, le bon moment. Ce n'est pas un livret A. Mais quand les gens me disent que l'immobilier ne rapporte plus rien, je leur réponds toujours la même chose : vous ne regardez qu'une seule pièce de l'immobilier. La plus encombrée, et la moins rentable.

Il y a une phrase que j'entends tout le temps : « J'ai investi dans un hôtel, donc j'ai fait de l'immobilier. » Et à chaque fois, je corrige. Parce que c'est faux, et cette erreur-là coûte très cher. Un hôtel, en réalité, c'est deux choses collées ensemble. Il y a les murs — le bâtiment, le terrain, l'emplacement. Et il y a le fonds de commerce — l'exploitation, la clientèle, la réputation, les gens qui reviennent. Ce sont deux actifs différents, avec deux logiques différentes. Quand vous achetez seulement les murs, vous êtes un propriétaire. Vous encaissez un loyer, tranquille, mais vous plafonnez. Vous touchez la moitié de la valeur, en gros. Là où ça devient intéressant, c'est quand vous prenez les deux : les murs et le fonds. Parce que là, vous ne subissez plus. Vous pouvez rénover, changer d'enseigne, revoir toute la façon dont l'hôtel est géré. Et c'est exactement là que la valeur se crée. Pas dans la pierre — dans ce qu'on fait vivre à l'intérieur. Je le vois tout le temps. Deux hôtels identiques, même rue, même nombre de chambres. L'un vaut le double de l'autre. La différence, ce n'est jamais le bâtiment. C'est l'exploitation. Donc quand quelqu'un me dit qu'il veut acheter un hôtel parce que « la pierre, ça ne trompe pas », je lui pose une seule question : et l'exploitation, vous comptez en faire quoi ? Parce que le bâtiment, ce n'est pas votre actif. C'est juste la moitié la plus visible.

Il faut se rappeler comment c'était il y a encore quelques années. Un grand investisseur, une caisse de retraite, une assurance — quand ils avaient de l'argent à placer dans l'immobilier, ils achetaient du bureau. Une tour de bureaux à La Défense, c'était considéré comme le placement le plus sûr du monde. Du béton, des locataires solides, des baux longs. Et puis le télétravail est arrivé. Du jour au lendemain, la moitié des bureaux se sont retrouvés à moitié vides. Les entreprises ont rendu des surfaces, renégocié à la baisse. Et cette valeur qu'on croyait indestructible s'est mise à fondre. Alors ces investisseurs se sont posé une question toute simple : où mettre l'argent maintenant ? Et beaucoup ont regardé du côté de l'hôtellerie. Le chiffre est parlant. L'hôtellerie, ça représentait à peu près 7 % des sommes investies dans l'immobilier. Aujourd'hui, on est à plus de 20 %. En quelques années. Ça, ce n'est pas une petite mode, c'est un vrai déplacement de l'argent. Et la raison est logique. Un hôtel, ça a besoin de gens physiquement présents. On ne dort pas dans sa chambre d'hôtel en visio. Le télétravail, qui a tué le bureau, ne peut rien contre l'hôtellerie. Au contraire — les gens voyagent plus, mélangent boulot et loisir, restent une nuit de plus. Donc quand on me demande si c'est le bon moment pour l'hôtellerie, je réponds : regardez simplement où vont les gens qui gèrent des milliards. Ils ont déjà voté. Avec leur argent.